新加坡的公屋

新加坡的組屋計劃值得參考，很少其他的公共政策效果這樣好，它較為容易推行，又可以解開內地問題的死結。

新加坡脫離馬來亞獨立後早期，首先採用的一項行動是在1966年通過《土地徵用法案》（Land Acquisition Act） ，授權政府以公眾利益理由收地，不論市價和業主的買入價如何，一律立法規定對業主的補償，原以高於法定價格買入的物業只能蝕本賣給政府，有些物業由政府接受後，業主仍要清償買地貸款的餘額。此舉抹殺了物業加租的機會，但在新加坡立國初期也穩定了社會。

這實際上是搞土改，推翻舊地權。將私有的土地國有化，然後透過公營房屋計劃，重新分配給佔人口八成的中下層；說白了，也就是用社會主義來重新分配房地產。但新加坡聰明的是，保留了資本主義的市場制度，將公營房屋變成私產，公開租售。

中國幅員廣闊，經濟規模龐大，不同地區的差別更大。如果全國各地都有公營房屋市場，人口也就可以視乎個人需要和各省市經濟的變化，無障礙地在全國範圍內流動。

可以讓住戶選擇租用或購買公營房屋單位，並且在住滿一段時間，例如五或十年後，在公開市場上自由放租或放售；租賣的限制和交易課稅可免則免，盡可能活化市場。

國家可考慮在公營房屋的發展成本和地價上，對所有住戶提供津貼，而由中央和地方分擔，單位餘下的成本由住戶自付，但租金或售價應定在大多數人可負擔的水平。中央、地方、住戶三方各自分擔多少，相信是最迫切的政策問題。

公營房屋的開發成本可透過銀行融資，待住戶購買單位申請按揭時，再回收部分。這些單位獲國家可觀的津貼，是銀行的優質資產，證券化後可出售給投資基金和保險公司；這反過來可以促進金融體系的成長和發展。

中國經濟若繼續向好，城市的地價會繼續上漲。物業是一家人最可靠的資產，各成員成家立室、退休養老、培育後代最重要的儲備。全國性的公營房屋計劃有助於壯大中產階級，透過後者來促進消費。正如上述，消費至今在經濟成長中只起到次要作用，大有發揮的餘地。

假以時日，公營房屋可望逐步取代至今仍然舉足輕重的機關和企業宿舍，形成全國性的本地房屋市場。

分配公正 成敗關鍵

讓廣大的中產階級擁有物業而「自重」，可以為城市的工業化形成穩定的政治環境。過去近一百五十年歐洲和北美的經驗，確實顯示城市在工業化過程中可能出現衝突，但當引入社會保險和保障，市場震盪對工人生計的衝擊減少，工業衝突就會消退。因此，公營房屋會成為迅速而有效地穩定社會的機制。

分配公營房屋是否公正，是計劃成敗的關鍵。由於津貼額大，界定受惠資格時如何取捨，執行時又是否公平，社會上必定有不同的意見。分配時不但要公平公正，而且要讓人民看到整個過程。處理得好可以大大增加政府的公信力，處理不善會激發民怨。公開抽簽是可行的方法之一。

新加坡用一個計劃統籌所有的公營房屋，香港則相反，公營房屋種類繁多；視乎時代和輿情，先後推出多種不同對象的計劃，有些要審查申請人的資產，有些不需要，但公營房屋整體來說缺少新加坡的氣魄。更重要的是，未能活化市場機制，讓住戶自由在市場上放租放售單位，以致四十年下來，計劃日漸僵化，與遽變的社會和經濟脫節。

新加坡組屋是社會主義的商品房制度，住戶以國民而自豪、以業主而自傲、以國家持份者自居，與社會的繁榮休戚與共。

不過，香港採用雙軌制，53％的人口住在資本主義的私人樓宇裏，餘下的47％入住中央計劃式的非市場房屋。這無形中將市民分化為有產與無產，製造社會問題，造成很多深層次矛盾。先後的各屆政府本着好心，想中下層市民得以安居，但忽略了政策長遠的後果，造成分化，弄巧反拙。